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盛松成:如何理解政治局会议对房地产市场健康发展的要求?

时间:2019-08-22
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,中央政治局会议再次提出“坚持住房居住,不以投机为目的”,强调落实房地产长期管理机制,首次提出“不以投机为目的”。房地产是对经济的短期刺激。意思是”。如何理解政治局会议精神对房地产市场健康发展的影响?房地产调控不是抑制房地产市场的发展,而是使房地产市场的发展相对可控,与经济发展的总体水平相匹配,并协调供求关系。从长远来看,这也将促进我国经济的健康和可持续发展。

如何理解房地产市场的健康发展

这次政治局会议重申了“坚持而不投机”的立场。早在去年年底全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部有关负责人表示,2019年房地产市场将以“稳定价格、稳定价格、稳定预期”为目标。“促进房地产市场稳定健康发展。因此,“稳定”是房地产市场健康发展的重要标准。换言之,房地产市场是否稳定取决于地价、房价、预期以及影响因素。

作者曾在今年4月写过一篇文章,建议警惕新一轮的房价上涨。当时,从房价走势看,房地产市场呈现复苏迹象。我们认为,要使我国房地产市场继续健康发展,必须坚持不可控制的房地产调控,巩固来之不易的调控成果。我们不能半途而废,重蹈覆辙。4月19日,中央政治局召开会议,强调“坚持住,不投机”,房地产市场明显降温。6月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格分别上涨4.4%、11.4%和10.9%,增速较4月份高点分别下降0.3、0.9和0.4个百分点。

经济的稳定发展和房地产市场的健康运行是统一和一致的。一段时间以来,中国房地产业的利润高于其他实体经济,坚持调控有利于房地产业的利润逐渐接近其他行业,资金流向其他实体经济更多,经济发展也将促进增长居民收入因此,在控制房地产业的同时,中国将通过振兴实体经济,不断降低房价与收入的比例,继续提高居民收入水平。这将使中国避免美国和日本发生的房价暴跌调整,并将创造房地产。稳步发展的历史奇迹。

此外,房地产市场稳步稳定发展,对经济增长也起到推动作用。根据一般房地产业增加值对GDP的贡献,中国目前的房地产贡献率相对较高,仍然是经济平稳运行的重要组成部分。即使在经历了房价泡沫破裂的日本,房地产对其经济的贡献率仍然很高,约为13.5%,而美国约为14.5%。

这次政治局会议提出,中国目前的经济发展面临新的风险和挑战。在2019年上半年,累计GDP增长率为6.3%,第一季度增长率为6.4%,第二季度增长率为6.2%。从上半年的消费,投资和净出口来看,三国GDP增长率分别为3.8,1.2和1.3个百分点。

制造业投资,基础设施投资和房地产投资是固定资产投资的三大组成部分,占总量的80%以上。从2019年上半年的投资增长来看,制造业投资增长率为3%(1 - 5月为2.7%),基础设施投资增长率为2。95%(1 - 5月为2.6%)。房地产投资增长10。9%(1 - 5月为11.2%)。虽然制造业投资和基础设施投资有所反弹,但未来可能面临房地产投资对冲问题。

房地产投资主要包括建设和建设项目以及土地征用。从理论上讲,房地产投资的下降将导致新建筑,建筑和土地收购的下降。 6月份住宅新区建筑面积增速比5月份下降0.9个百分点,住宅建筑面积和土地征收费用增长率也分别下降0.1和3个百分点。如果房地产市场投资继续下降,将导致土地购买量减少,新建筑面积和建筑面积减少,最终结果将是房地产市场供应量下降。82.png

房地产开发投资与商品房销售面积的关系。

2019年6月,中国商品房和商品房库存面积分别为5.02和2.32亿平方米,低于2014年同期调控开始放松的水平(商品房和住宅)库存面积分别为5.44和3.59亿平方米)。总的来说,监管政策长期以来没有得到加强。这表明监管政策已基本达到目标。目前的市场投机需求基本得到遏制,需求和改善成为需求的主体。在这种情况下,商品房库存继续下降或可能表明中国居民目前合理的生活需求可能大于实际供给。如果当前的供需格局没有变化,商品住宅库存可能会继续下降。与2014年6月相比,当时中国商品住宅的去化化周期为5.07个月(按月月平均销售量6个月计算),2019年6月下降至2.11个月。《中国区域金融运行报告》今年7月发布的央行指出,房价上涨导致家庭杠杆每增加1个百分点,消费品零售总额增长率下降0.3个百分点。合理的房地产开发投资是扭转短期供需格局,稳定预期的有效措施。短期房地产市场的稳定性是长期稳定的基础。

因此,可以看出,保持房地产开发投资的适度增长与“稳定的土地价格,稳定的房价和稳定的期望”高度一致。其内涵反映了“供需结合以及预期调控对稳定房价的重要性”。

从短期来看,中国最近推出的许多政策涉及房地产行业,进一步扩大了房地产行业的整体投资需求。从长远来看,中国的住房需求主要包括城市化进程中对新城市人口的住宅需求。城市房屋的折旧和拆迁需求。根据国务院发布的“国家人口发展规划”(2016-2030),2030年中国城镇化率预期发展目标为70%(按照过去20年中年增长率1.31个百分点的增长率) ,它基本上可以在2030年实现)。预计水平的70%),未来12年中国城市人口将增加1.46亿。根据目前城镇居民人均住房建筑面积39平方米(根据国家统计局2018年数据),未来新增城市人口住房需求为56.7亿平方米,规模为未来12年,城市房屋拆迁将达到55.58亿平方米。未来12年城市住宅总需求量约为112.29亿平方米(根据30年折旧,186.4亿平方米)。在过去的五年中,城市住宅交易面积为64.79亿平方米,未来城市住宅需求在过去五年中为1.73倍(根据30年的折旧期计算为2.88倍)。

除住宅投资需求外,中国还有大量其他房地产开发投资需求。中国城市化的持续推进将不可避免地导致城市商业需求的增加。同时,居民生活水平提高带动的消费升级也将产生大量的商业需求,需要持续的商业房地产开发投资。随着老龄化的进一步发展和家庭消费的升级,以养老金房地产和旅游房地产为代表的工业房地产也需要大量的资金投入。为确保房地产开发投资的合理增长,房地产市场和整体经济可以长期发展,这也是中国房地产市场长期监管机制的重要组成部分。

保持房地产市场健康发展的五点建议

保持房地产投资和发展的合理增长并不意味着在短期内刺激房地产,而是关注促进长期稳定经济发展的需要。为此,我们提出以下五点建议:

1.加强对房价预期的管理。

在2018年10月,我们提出了预期的房价调整的重要性。预期管理是稳定价格,稳定价格和稳定预期的重要部分。预期的稳定性可以稳定市场波动,稳定目前的土地价格,降低投机性利润率,抑制市场投机,降低住房投资属性,实现住房和非投机的政策目标。在总体需求没有大幅下降的情况下,稳定的预期与供给方面密不可分,保持房地产开发投资的合理稳定增长是供给侧监管的重要手段之一。同时,不以房地产业作为短期经济刺激手段,意味着房地产业必须在长期经济发展中与整体经济协调,防止大的发展模式,也稳定了当前房地产市场的预期。

2.坚持房地产市场监管而不放松。

我们必须坚决贯彻“留住而不是投机”的政策基调。事实上,房价基本稳定,即使是小幅下降也不会对经济增长产生很大影响。保持房地产开发投资的合理增长可以增加供给,满足刚需要和改善群体的需求,实现房地产投资和房价稳定的良性循环。同时,通过稳定房价,进一步打击房地产投机需求,实现房地产调控三个稳定目标。

3.通过供需相结合促进房地产市场的健康发展。

实践证明,供需结合更有效。确保房地产开发投资的合理增长,坚持限购和放贷不是放松是这一规定的具体体现。稳定的供应可以保证住房价格的稳定,从而保证期望和土地价格的稳定。供需调控相结合,可以实现房地产业的健康发展。

4.在合理解决住房企业正常融资的同时实施调控政策。

2019年6月,住房企业发展资金来源增长7.2%,比5月份下降0.4个百分点。第二季度,主要金融机构的新房地产贷款下降了9.32%。严格控制住房企业的非法融资,同时满足住房企业正常合理的融资需求,确保适当的投资水平。要积极回应“一城一策,城市政策”的政策方针。对于拥有持续人口流入和良好工业基础的大中城市应支持合理和必要的融资需求的房地产项目;对于人口不断流出,产业基础相对较差的承包城市必须严格控制资金流入,甚至加大调控力度,避免相应的风险。还应积极支持与国家政策支持的关键领域有关的房地产项目。同时,严格按照住房和城乡建设部的要求,消化周期超过36个月的城市应停止供应土地; 36-18个月,减少土地供应; 12-6个月,有必要增加土地供应;不到6个月,不仅土地供应必须大幅增加,而且应加快土地供应速度。土地价格和房价的稳定是预期稳定的基础。这样,房地产业不会成为短期刺激经济的工具,从而实现房地产业的健康发展。

5.积极构建和完善房地产市场的长效机制。

件,一个政策,城市政策和城市政府的主要责任'促进房地产市场和整体经济的健康协调发展。

(作者盛松成,上海市人民政府参赞,中欧国际工商学院经济金融学教授;宋宏伟,王恒是通士房地产咨询有限公司研究员。本文仅反映作者的观点,不代表组织的意见。)/p>

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